Mietrecht

01. Juli 2013

Wer längere Zeit in einer Wohnung lebt, der bekommt häufig im Verlauf des Mietverhältnisses eine Mieterhöhung. Modernisierungen, gestiegene Nebenkosten oder eine Anpassung an den Mietspiegel sind dabei häufig genutzte Gründe. Je nach Wohnsituation und Einkommen kann die erhöhte Miete einige Probleme nach sich ziehen. Laut des Deutschen Mieterbunds (DMB) sind von den jährlich rund zwei Millionen Mieterhöhungen jedoch ein Drittel fehlerhaft oder einfach zu hoch. Daher sollten Sie folgende Punkte unbedingt prüfen, bevor Sie der Mieterhöhung zustimmen.

  • Zunächst muss eine Jahressperrfrist eingehalten werden. Das heißt, dass nach Einzug in die Wohnung bzw. nach der letzten Mieterhöhung mindestens 12 Monate vergehen müssen, bevor eine Mieterhöhung gefordert werden kann.

    hochhaus-kleinEine Mieterhöhung sollte genau geprüft werden.

  • Die geforderte Mieterhöhung bedarf der schriftlichen Form. Eine Mieterhöhung mündlich oder telefonisch zu fordern, ist nicht wirksam.
  • Der Vermieter ist in der Pflicht, die geforderte Mieterhöhung zu begründen. Dabei muss er nachweisen können, dass der geforderte Mietpreis ortsüblich ist. Dazu kann er sich nach§ 558a BGB auf eine Mietdatenbank berufen, ein Sachverständigen-Gutachten sowie auf mindestens drei Vergleichswohnungen oder einen von der Gemeinde oder vom Mietverein und Eigentümer anerkannten Mietspiegel. Begründungen wie „alles wird teurer“ oder „Miete ist seit Jahren unverändert…“ sind laut DMB nicht ausreichend.
  • Die sogenannte Kappungsgrenze ist vom Vermieter einzuhalten. Dabei muss er zwei Obergrenzen beachten. Zum einen darf nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete gefordert werden und zum anderen darf die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent steigen.
  • Um zu prüfen, ob die Mieterhöhung rechtmäßig ist, hat der Mieter den Monat, in dem er von der Mieterhöhung benachrichtigt wurde, sowie die zwei darauf folgenden Monate Zeit. Erfährt der Mieter also Mitte Januar von einer Mieterhöhung, so muss er – sofern alles rechtens ist – ab April den neuen Mietzins zahlen.
  • Sofern der Mieter nicht mit der Mieterhöhung einverstanden ist, ist davon abzuraten die Erhöhung zu zahlen, da dies als konkludente Zustimmung gedeutet werden kann.
  • Es steht dem Mieter frei, sich nach einer anderen Wohnung umzuschauen. Nach § 561 BGB hat der Mieter nach einer Mieterhöhungsforderung ein Sonderkündigungsrecht.
  • In jedem Fall ist die Zustimmung des Mieters erforderlich. Sollte der Mieter der geforderten Erhöhung nicht oder nur teilweise zustimmen, so muss der Vermieter binnen drei Monate die Zustimmung und somit auch die Zahlung einklagen.
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